房地产市场中安置房价值评估浅析

在国有土地和相关房屋征收过程中，不免会涉及到被征收人的赔偿问题，往往安置房的赔偿并不能够完全弥补被征收人的损失，因此除去给予被征收人安置房外，仍需要给予一定的补偿金。而这一部分补偿金的价值正是由被征收房屋土地和安置房价值之间的差额决定的，因此对于安置房价值的评估具有重要意义。

一、城市房屋征收补偿的法律属性

房屋拆迁实际上主要章涉三个主体之间的关系:政府、拆迁人、被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人的权利义务可概括为:拆迁人和被拆迁人应该就拆迁安量补偿达成协议，拆迁人负有对被拆迁人按量补偿的义务，享有要求被拆迁人在一定期限内搬迁的权利。而政府则被赋予了对拆迁的管理权，主要包括颁发房屋拆迁许可证，规定拆迁补偿办法，对达不成协议的拆迁纠纷进行裁决，对不履行裁决义务拒不搬迁的进行强制搬迁等。在义务方面主要有，审查拆迁申请方递交的资料并对符合条件的发放拆迁许可证，对相关事项予以公告，与拆迁人一起及时向被拆迁人做好宜传、解释工作等。

二、明确安置房性质

安置房是与商品房相对的不同性质的房屋，与传统的商品房不同的是，安置房并不参与商业市场的购买与销售行为，因此安置房的价值并不能够直接由市场价格进行相关的反应。此外，安置房提供的对象主要是征收土地房屋后的被征收人，以及一些拆迁户，同时安置房属于不完全产权，一些安置房未缴纳土地使用权的出让资金，属于国有划拨居住地。另外，最为明显的区别便是安置房和商品房在质量上的差异，安置房大多由于受到资金的限制，质量上与商品房相比较低，设计上也缺少对于相关设计工作的保障，户型面积也大小不一，其中小房型较多。

三、安置房价值评估的特殊性

(一)价值的定义

安置房的价值根据征收土地房屋的使用情况，由土地房屋征收当日房地产市场上的价格决定，但这一部分价值并不包括房屋的相关其他服务的价值。例如装潢、维修等相关的内部服务价值等都不计算在其中，同时对于房屋查封和抵押等特殊情况，同样不考虑这一部分权利的影响。

(二)价值的时点

所谓的价值时点就是指，用来计算安置房价值的某一时段房地产市场价格的时间点。根据相关规定，目前的安置房价值评估的时间点，主要以土地房屋征收当日的房地产市场价格为准。

(三)房产的状况

安置房自身的使用产权和出让权在一定的程度上也有相关的明确规定，往往都会对安置房的交易设置交易期限，以限制安置房产的交易活动。例如在上海市的房屋征收评估相关规定中，安置房的限制交易期大多为3年。

四、安置房价值评估方法概述

(一)比较法

比较法的特点是需要能够选取一到两个相关的可比案例进行比较，而同时由于安置房的特殊性，在利用比较法进行价值评估时，需要保证比较对象的可比性，一般而言较少会选择新开售的商品房进行比较，多会选择与安置房质量相差不多的二手房交易案例进行相关的比较。同时，对于可比案例的选择，往往会选择更为接近当前时间点的相关交易案例，以确保案例的可比性更高，价值评估也更准确2。

(二)成本法

在采用成本法进行相关安置房的价值评估时，需要能够明确的区分成本价格和市场价格，同时一般很少采用基准地价法进行成本价格的测算，而“多扣少加”的测算方法则是主要的成本计算方法，并通过这一方法进一步对安置房进行相对应的价值评估工作。而在这一过程中，也同样需要采取相关的二手房交易作为案例，进行成本的评估，相比于比较法而言并不具有自身的优势，因此笔者认为，在进行安置房的价值评估工作中，一般不考虑成本法。

(三)收益法

收益法在一般的商品房价值评估中具有重要的意义，但由于安置房价值评估具有自身的特殊性，甚至由于限制交易期的原因，一般的安置房租赁和出售行为，在根本上是不符合法律的，因此以商业收益计算安置房自身的价值，显然也并不合理。而如果价值评估人员将收益法强行的套用到安置房的价值评估工作中，对于安置房价值评估工作而言也会形成一定的阻碍。

五、安置房价值评估工作要点分析

(一）限制交易期

限制交易是安置房最为显著的特殊性之一，在进行相关的安置房价值评估时，需要对限制交易期进行突出的标明，并以限制交易期为界限调整相关的计算公式。例如在上海的安置房价值评估中，由于它的限制交易期为3年，因此在金乡相关的价值评估时，需要能够将3年作为一个时间的转折点。即安置房的价值评估等于3年净收益价值和3年后房屋存在的转售价值。将3年作为一个重要转折点，分两段计算不同的价值，这样才能够更好地准确评估相关安置房价值。

(二）报酬率的方法选择

在安置房的价值评估中，往往将累加法作为安置房价值评估中报酬率的计算方法。同时，安置房价值评估中的报酬率主要由风险调整值和安全利率两部分组成。在这样的情况下，相关的价值评估师需要能够将风险调整值和安全利率进行相关的计算，结合相关实际的存款利率、投资补偿利率等对报酬率进行相关的计算，最后求出报酬率￥的估计值，才能够利用这一估算值进行下一步的价值评估工作。

六、结语

安置房的价值评估工作是当前房地产市场工作的重要内容之一，而随着我国土地房屋征收情况逐渐增加，安置房屋的价值评估工作也越来越为重要。同时，由于较多的被征收人员会选择产权调换，安置房的价值评估工作对于被征收人而言更为重要，一个良好的安置房价值评估工作能够维持社会的稳定和健康发展。